Contratos

La respuesta va a ser, depende lo que quiera o la situación en la que esté la persona que viaja.

Todavía no hay un panorama muy certero sobre cuándo se abrirá el turismo, cuándo se permitirán este tipo de viajes y en qué condiciones.

Podemos también tener en cuenta que hay comisiones de estudiantes que quieren reprogramar el viaje para cualquier fecha, en cualquier estación del año, porque el objetivo de ellos es viajar todos juntos. Pero también hay casos donde los chicos deseaban conocer la nieve y vivir la experiencia “Bariloche” en invierno o saliendo todas las noches a bailar, y eso se ve imposibilitado por la situación actual, o frustrado de acuerdo a las expectativas y las causas que motivan el viaje en cada persona.

El acuerdo entre las partes va a ser clave para resolver esta situación, y los deseos de los estudiantes, consumidores o clientes (como quieran llamarlos) va a ser determinante. Recordemos que cada caso es un mundo.

Hoy día tenemos una imposibilidad de cumplimiento de la prestación pactada por la pandemia covid19, y se verá más adelante si se la puede reprogramar teniendo en cuenta cómo se vaya resolviendo la emergencia sanitaria y cómo se vaya determinando la apertura del turismo, los vuelos, las rutas, los hoteles, los boliches, los restaurantes y las excursiones. Lo que hay que tener en cuenta son tres cosas:

➡ Qué quiere hacer el estudiante.

➡ Leer el contrato. Estos viajes suelen estar asegurados, hay que ver cuáles son los alcances del seguro.

➡ Las agencias de turismo estudiantil, están reguladas por el Ministerio de Turismo y Deportes, cualquier duda pueden contactarse con ellos: estudiantil@turismo.gov.ar

Si necesitan información sobre viajes de egresados, súper recomiendo estos dos sitios:

https://www.argentina.gob .ar/justicia /derechofacil /aplicalaley/viaje-egresados

https://www.argentina.gob.ar/turismoydeportes/turista /turismo -estudiantil

Y como siempre les digo, ante la duda, consulten.

©María Carolina Gatto, Buenos Aires, 24/07/2020.

@conoceelderecho

Es difícil escribir sobre las modificaciones del régimen jurídico de los contratos de locación sobre inmuebles, cuando probablemente, muchos de ustedes, no hayan leído cuales eran las disposiciones generales que existían antes de la modificación.

Por eso, más que escribir sobre los cambios que hubo, me pareció mucho más atinado y útil para ustedes, guiarlos para que puedan saber dónde buscar la información, y así leerla completa.

Vamos a empezar por el principio. Si necesitan saber cuáles son las normas que regulan este contrato, hay que buscar un “Código Civil y Comercial de la Nación”. Escribiendo en cualquier buscador de internet, les van a salir mil opciones. La que a mí más me gusta es la versión de infoleg que para mejor es gratuita. El contrato de locación está regulado entre los artículos 1187 a 1226.

Ahora bien, ¿que cambió?: La ley 27.551 introdujo modificaciones (también pueden encontrar la ley en infoleg y leerla, es clave e indispensable que lo hagan si están interesados en el tema).

Los cambios más relevantes (no los únicos) son:

➡ El monto máximo a entregar en concepto de depósito en garantía, ahora es de máximo un mes, equivalente al monto del primer mes de contrato y regularon la forma y tiempo para devolverlo;

➡ Se prohíbe exigirle al locatario la firma de pagarés;

➡ El plazo mínimo del contrato debe ser de 3 años;

➡ La reforma establece las reglas sobre cómo proceder si el propietario no hace las reparaciones necesarias para conservar la cosa locada conforme a su fin;

➡ Se modificó el régimen cuando el inquilino decide resolver el contrato antes del vencimiento;

➡ Se amplió el espectro de garantías a ofrecer al propietario para que no sean solo inmuebles (lo cual a mi criterio ya se usaba) y

➡ el modo de ajustar el precio del alquiler.

La verdad, más que escribir sobre “los cambios” de la ley 27551, me pareció mil veces mejor, dar a conocer el marco legal y guiarlos para que sepan dónde ir a buscar la información si la necesitan.

©María Carolina Gatto, Buenos Aires, 21/07/2020.

@conoceelderecho

Les cancelaron un viaje por la pandemia? Nuestras normas contemplan como hay que manejarse en estos casos, donde hay una imposibilidad de cumplir con el objeto del contrato (vuelo, paquete, hotel, etc.).

Quiero distinguir dos situaciones:
1) Cuando el plazo de cumplimiento era esencial, y a la persona no le interesa usar el servicio en otro momento (ej., viajaba para un congreso): el proveedor tiene la obligación de devolver el dinero, ya que es una causal de extinción del contrato por imposibilidad de cumplimiento de la prestación, por una causa ajena a las partes, sobrevenida, absoluta, y definitiva; producida por caso fortuito o fuerza mayor. Lo que acarrea la resolución del contrato y por ende, la restitución de los valores entregados ($). No pueden cobrarles cargos ni retenciones, porque para el caso, ustedes podrían reclamarles los intereses.
2) Cuando el plazo de cumplimiento no era esencial, y el usuario puede utilizar el servicio reprogramando la fecha (ej.: vacaciones): la imposibilidad de cumplimiento por caso fortuito o fuerza mayor es temporal, y el plazo no es esencial, entonces pueden reprogramar la fecha, o solicitar la entera devolución de lo abonado, si lo que les ofrecen no les resulta conveniente. Nunca, con cargo adicional para el viajero (aplican las mismas normas).

No es invento mío, todo esto está regulado en el CCCN (arts. 955, 956, 1078 inc h, 1079 inc b, 1080, 1081, 1083 y 1732) y en la LDC, arts. 40 y 63. Muchas empresas, tratan de aplicar las penalidades por cancelación que se estipulan en el contrato, y lo que no entienden (o no quieren entender), es que esas estipulaciones se aplican cuando la cancelación es imputable al usuario, lo que no sucede en este caso.

La pandemia es una situación de fuerza mayor, en donde se aplican los artículos antes mencionados, y no las normas de cancelación del contrato. No se dejen engañar y exijan la reprogramación o devolución del dinero sin cargos. Ante la duda y para conocer excepciones, consulten.

©María Carolina Gatto, Buenos Aires, 05/06/2020.

@conoceelderecho

Hace algunos años, viajé a Irlanda y visité la fábrica de cerveza Guinness. Ni bien se ingresa al establecimiento, en el suelo, hay una copia del contrato de locación que firmó Arthur Guinness, en el año 1759, para alquilar el inmueble donde montó su fábrica. ¿Saben por cuánto tiempo lo alquiló? Por 9.000 años (si, leen bien), obligándose a pagar solamente 45 libras anuales (también leen bien). Me puse a pensar (y a reflexionar sobre el optimismo emprendedor de Guinness), en que sería imposible en nuestro país un contrato por tantos años, ya que rigen plazos mínimos y máximos para estos casos.

Les cuento un poquito más:

➡ El Plazo máximo de la locación: 20 años para el destino habitacional y 50 años para los otros destinos. El contrato es renovable por lapsos que no excedan en total, los máximos previstos contados desde su inicio.
➡ El plazo mínimo para cualquier destino (habitacional o comercial) es de 2 años, excepto en los siguientes casos:

a) Sede de embajada, consulado u organismo internacional, y el destinado a habitación de su personal extranjero diplomático o consular;
b) Habitación con muebles que se arrienden con fines de turismo. Si el plazo del contrato supera los tres meses, se presume que NO fue hecho con esos fines;
c) Guarda de cosas;
d) Exposición u oferta de cosas o servicios en un predio ferial. Tampoco se aplica el plazo mínimo legal a los contratos que tengan por objeto el cumplimiento de una finalidad determinada expresada en el contrato y que debe normalmente cumplirse en el plazo menor pactado.

Recuerden que los contratos de locación sobre inmuebles, suelen ser contratos donde el locatario (inquilino), adhiere a cláusulas predispuestas por el propietario o por la inmobiliaria, con muy poco poder de negociación. Si no cumplen con los plazos mínimos, busquen asesoramiento. Estas normas se deben cumplir.

Fuente: arts. 1197 a 1199 del CCCN.

©María Carolina Gatto, Buenos Aires, 22/05/2020.

@conoceelderecho

Me parece oportuno hablar de este tema y darlo a conocer, ya que en estos tiempos que corren, muy posiblemente se frustre la finalidad de varios contratos que las personas celebraron: mudanzas, casamientos, fiestas, contratos de servicios, obra, talleres, etc.

Ej.: Me casaba el 25/3/2020, iba hacer una fiesta con mis seres queridos, y me decretaron el aislamiento total, preventivo y obligatorio. El catering podría funcionar, porque la provisión de alimentos está habilitada, pero que fin tendría si los invitados no pueden ir?

¿De qué les voy hablar? De la frustración del fin del contrato. Nuestro Código Civil y Comercial de la Nación, contempla este supuesto específico de extinción del contrato, cuando una de las dos partes se ve perjudicada, porque justamente lo que se frustra es la razón que lo llevó a celebrar el contrato, para satisfacer determinada prestación. Lo importante y determinante de la situación acontecida, será, que el motivo, que lleva a la frustración del contrato, es completamente ajeno a los contratantes.

¿Cuándo se da?
➡ Cuando se produce una alteración de carácter extraordinario, de las circunstancias existentes al tiempo de la celebración del contrato;
➡ Completamente ajena a las partes;
➡ Que supera el riesgo asumido por la parte que se ve afectada;
➡ Porque afecta la razón determinante que los llevó a contratar (causa fin).
➡ La parte perjudicada puede resolver el contrato, y esta resolución es operativa cuando comunica su declaración extintiva a la otra;
➡ Si la frustración de la finalidad es temporaria, hay derecho a resolución sólo si se impide el cumplimiento oportuno de una obligación cuyo tiempo de ejecución es esencial.

Fuentes: ARTICULO 1090 del CCCN. ESTUDIOS DE DERECHO PRIVADO su visión en el nuevo Código Civil y Comercial de la Nación, LA FRUSTRACIÓN DEL FIN DEL CONTRATO José María Gastaldi, Asociación de Docentes de la Facultad de Derecho y Ciencias Sociales de la Universidad de Buenos Aires, Buenos Aires, abril de 2016.

©María Carolina Gatto, Buenos Aires, 06/04/2020.

@conoceelderecho

Dos personas demandaron a una agencia de viajes y una línea aérea, con el objeto de que se ordene la suspensión de los efectos del contrato firmado, por el cual se abonó la totalidad del viaje pactado para comenzar el día 13/03/2020 a Europa (España, Italia y otros destinos), hasta tanto estén dadas las condiciones de seguridad y salubridad para las pasajeras.

Asimismo, solicitan se mantengan las mismas condiciones y precios que se pactaron en su oportunidad. El motivo de la demanda, era la situación provocada por el CORONAVIRUS que afecta a los países programados en el viaje, que se encuentran infestados y, en particular, ITALIA que al momento de entablar la acción, permanecería cerrado hasta el 03/04/2020.

Al momento de resolver, todas las empresas de turismo y las líneas aéreas estaban haciendo reprogramación de sus vuelos y viajes sin costo alguno; no así las demandadas.

Destacan las damnificadas, que expusieron dicha preocupación a través de mensajes de Whatsapp al agente de viajes, desde el día 20 de febrero, y que la respuesta fue que deberían pagar una penalidad de U$S 200 cada una de las pasajeras, con más lo que cobre la empresa de turismo, o en su defecto, perder el 80% del valor del viaje si solicitan la devolución.

Es decir, que se las ponía en la encrucijada de exponerse seriamente a un daño en la salud e incluso la vida (con 76 años de edad), o pagar la suma de dólares estadounidenses un mil doscientos (U$S 1.200) para suspender y no perder el pasaje. El Juzgado dictó una medida cautelar a favor de las reclamantes.

Autos: Ibáñez, Mariela y Otros c/Falabella Viajes y Otro s/Amparo. Tribunal: Juzgado Contencioso Administrativo de San Juan. Fecha: 12-03-2020. Cita: IJ-CMXIV-227 (Legister).

©María Carolina Gatto, Buenos Aires, 04/04/2020.

@conoceelderecho

El resguardo jurídico a la vivienda está amparado por las normas jurídicas internacionales, aplicables y aceptadas universalmente, en materia de derechos humanos y receptadas en nuestra Constitución Nacional a través del artículo 75 inciso 22 y en nuestra Constitución Nacional art. 14 bis.

En este sentido, el Pacto Internacional de Derechos Económicos, Sociales y Culturales, es la norma que otorga la más amplia y clara protección al derecho a la vivienda en su artículo 11 y este derecho es recogido y amparado también por la Declaración Universal de Derechos Humanos (artículo 25, párrafo primero) y la Declaración Americana de los Derechos y Deberes del Hombre (artículo 11).

En razón de ello, y en el marco de la emergencia económica y sanitaria que atraviesa el país, se dispusieron una serie de medidas para amparar a los deudores de créditos hipotecarios a saber:

HIPOTECAS:

Hasta el día 30/9/2020, la cuota mensual de los créditos hipotecarios que recaigan sobre inmuebles destinados a vivienda única y que se encuentren ocupados con el referido destino por la parte deudora o quienes la sucedan, no podrá superar el importe de la cuota correspondiente, por el mismo concepto, al mes de marzo del corriente año.

CRÉDITOS PRENDARIOS:

La misma medida de congelamiento y por el mismo plazo fijado en el párrafo anterior, se aplicará a las cuotas mensuales de dlos créditos prendarios actualizados por Unidad de Valor Adquisitivo (UVA).

SUSPENSIÓN DE EJECUCIONES HIPOTECARIAS:

Se suspenden en todo el país hasta el 30/09/2020, las ejecuciones hipotecarias, judiciales o extrajudiciales, en las que el derecho real de garantía recaiga sobre los inmuebles indicados precedentemente. Esta medida alcanzará a los lanzamientos ya ordenados que no se hubieran realizado a la fecha de entrada en vigencia del presente decreto. Igual medida y por el mismo plazo se aplicará a las ejecuciones correspondientes a créditos prendarios actualizados por Unidad de Valor Adquisitivo (UVA).

DEUDAS POR DIFERENCIA EN EL MONTO DE LAS CUOTAS:

La diferencia entre la suma de dinero que hubiere debido abonarse según las cláusulas contractuales y la suma de dinero que efectivamente corresponda abonar por aplicación del congelamiento del monto de las cuotas:
Podrán abonarse en, al menos, TRES (3) cuotas sin intereses, mensuales, iguales y consecutivas, con vencimiento, la primera de ellas, en la misma fecha del vencimiento de la cuota del crédito que contractualmente correspondiere al mes de octubre del corriente año.
Si el crédito hipotecario finalizara inmediatamente luego de octubre de 2020, la parte acreedora deberá otorgar el número de cuotas adicionales necesarias para cumplir con ese requisito.
En ningún caso se aplicarán intereses moratorios, compensatorios, ni punitorios ni otras penalidades previstas en el contrato sobre el congelamiento de cuotas. Si se aplicarán intereses compensatorios si se deja de pagar la totalidad de la cuota como veremos abajo. Las partes podrán pactar una forma de pago distinta que no podrá ser más gravosa para la parte deudora que la establecida en el primer párrafo de este artículo.

DEUDAS POR FALTA DE PAGO:

Las deudas que pudieren generarse desde la fecha de entrada en vigencia del presente decreto y hasta el 30 de septiembre del año en curso:
Originadas en la falta de pago, en pagos realizados fuera de los plazos contractuales pactados, o en pagos parciales, Podrán abonarse en, al menos, TRES (3) cuotas mensuales, iguales y consecutivas, con vencimiento, la primera de ellas, en la misma fecha del vencimiento de la cuota del crédito que contractualmente correspondiere al mes de octubre del corriente año.
En estos casos de falta de pago, podrán aplicarse intereses compensatorios, los que no podrán exceder la tasa de interés para plazos fijos en pesos a TREINTA (30) días, que paga el BANCO DE LA NACIÓN ARGENTINA, pero no podrán aplicarse intereses moratorios, punitorios ni ninguna otra penalidad.
Este procedimiento para el pago en cuotas de las deudas contempladas en este artículo será de aplicación aun cuando hubiere operado el vencimiento del contrato.
Las partes podrán pactar una forma de pago distinta que no podrá ser más gravosa para la parte deudora que la establecida en el primer párrafo de este artículo.

Fuente: Decreto 319/2020 (Boletín Oficial)
DECNU-2020-319-APN-PTE – Hipotecas.

©María Carolina Gatto, Buenos Aires, 31/03/2020.

@conoceelderecho

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